Financiamiento de ADU de California: Cómo financiar un ADU

Financiamiento de ADU de California: cómo financiar una ADU en California

Una forma en que California ha estado trabajando para resolver su crisis de suministro de viviendas es haciendo que las ADU sean más factibles de construir tanto desde el punto de vista legislativo como financiero. Los proyectos de ley de ADU que entraron en vigencia en 2020 hicieron que los requisitos de ADU fueran más indulgentes, y este año, la Agencia de Financiamiento de Vivienda de California (CalHFA) comenzó a ofrecer una subvención de $40,000 ADU para los residentes de California, una gran oportunidad para aquellos que buscan una opción alternativa de financiamiento de ADU. . 

¿Cómo financio una ADU en California?

La financiación de una ADU en California se puede lograr con muchos tipos diferentes de opciones de financiación, incluida una Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), Préstamo con garantía hipotecaria, Refinanciamiento con retiro de efectivo o Préstamo 203k, y con el Programa de subvenciones de la Agencia de financiación de la vivienda de California (CalHFA). . 

Para obtener más detalles sobre cómo financiar una ADU, consulte nuestra publicación reciente sobre como financiar un ADU.

¿Cuánto cuesta construir una ADU en California?

Hay muchos factores que afectan el costo de una Unidad de vivienda accesoria (ADU), incluido el tamaño de la unidad, el tipo de construcción, la calidad de los materiales y los acabados que seleccione y la ubicación.

La construcción de una ADU Junior (o JADU), que es una ADU interna de su casa o una conversión de garaje, es la opción más económica, ya que puede utilizar las paredes y los cimientos existentes. Las ADU junior generalmente cuestan $150 a $250 por pie cuadrado para desarrollarse, o $100-$150K en total.

Para una ADU separada estándar, vemos un costo promedio de $250-$500 por pie cuadrado en California. Eso suma $150,000 a más de $400,000 para una ADU separada.

¿Necesita un permiso para una ADU en California?

Sí, las ADU requieren permisos específicos de construcción y zonificación. Cada ciudad o jurisdicción tendrá sus propios requisitos y restricciones. Algunos de los permisos más comunes son:

Permisos de construcción

Un permiso de construcción es un tipo de autorización de su ciudad o condado que le da permiso para construir un proyecto. Un permiso de construcción revelará todas las restricciones impuestas por la ciudad, como los límites de tamaño. Para obtener un permiso de construcción, deberá presentar un conjunto de planos arquitectónicos, por lo que es importante trabajar con un arquitecto o diseñador-constructor que esté familiarizado con las normas y requisitos de ADU en su jurisdicción local.

Permisos Adicionales

Dependiendo de su área, o bajo circunstancias especiales, es posible que deba tener otros permisos, como:

• Permiso de ubicación: si el proyecto se llevará a cabo en una zona de deslizamiento de tierra, una zona de riesgo geológico o una zona costera, lo más probable es que necesite un permiso de ubicación.
• Solicitud de asignación de dirección: Si la ADU necesitará una dirección diferente a la de la vivienda principal.
• Permisos específicos del sitio: si su ADU tiene algún impacto potencial en sus vecinos, como construir cerca de servidumbres de servicios públicos
• Permisos eléctricos, de plomería o mecánicos: generalmente provienen de su ciudad o del Departamento de Trabajo

¿Cuánto valor agrega una ADU en California?

Las casas con ADU pueden aumentar el valor de su casa hasta en 30%, dependiendo de su propiedad y ubicación. El aumento en el valor de la propiedad generalmente se basa en los pies cuadrados adicionales agregados y/o los ingresos de alquiler adicionales. 

Según el costo promedio de una casa por pie cuadrado en su área, construir una ADU por $150-300K podría mejorar el valor de reventa de la propiedad hasta en $600K.

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Financiamiento de California ADU y subvenciones de California ADU

Las ADU se introdujeron por primera vez en California en 2016 como un camino innovador hacia la vivienda asequible. Sin embargo, en ese momento, existían muy pocos constructores de ADU y opciones de financiamiento, lo que hacía que la construcción de ADU fuera accesible solo para personas con altos ingresos. Afortunadamente, con el aumento de la popularidad de las ADU, las soluciones de financiamiento ahora están disponibles para el propietario promedio.

¿Qué es el programa de CalHFA? Programa de Subsidios CalHFA ADU

En enero de 2022, la Agencia de Financiamiento de la Vivienda de California (CalHFA) anunció el lanzamiento de su programa de subvenciones ADU que proporciona hasta $40,000 para los solicitantes elegibles para cubrir los costos de desarrollo previo y los costos de cierre no recurrentes asociados con la construcción de una ADU. Los costos previos al desarrollo incluyen factibilidad, civil, estudio del sitio e informes del título 24, pruebas de suelo, limpieza del terreno y preparación del sitio, llevar los servicios públicos a la ADU, diseño arquitectónico, ingeniería estructural, permisos de la ciudad y tarifas de impacto, reducción de la tasa de interés, y más.

¿Para quién?

Este programa está dirigido a propietarios de viviendas de ingresos bajos a moderados que ocupan sus hogares como su residencia principal. Los límites de ingresos se basan en el ingreso medio de su área, por lo que la mayoría de los propietarios califican. Para acceder a la subvención, debe solicitarla a través de uno de los prestamistas u organizaciones asociadas preaprobados de CalHFA.

¿Tengo que devolver la subvención de CalHFA?

¡Buenas noticias, no necesita devolver la subvención ADU de $40,000 CalHFA! Recibirá un 1099 del estado al final del año, lo que significa que es posible que deba pagar impuestos el próximo año sobre los fondos de la subvención que utilizó, pero la subvención es esencialmente asistencia financiera gratuita del estado de California para ayudar a compensar los costos asociados con construir una ADU. Obtenga más información sobre la subvención leyendo nuestro artículo 6 cosas clave que debe saber sobre el subsidio de ADU.

¿Qué puntuación de crédito necesito para CalHFA?

Los programas de préstamos convencionales de CalHFA requieren un puntaje de crédito mínimo de 680 para los prestatarios con ingresos superiores al 80% del ingreso medio (AMI) de su área según HomeReady. El requisito de puntuación de crédito es 660 para los prestatarios que tienen una AMI mayor o igual a HomeReady 80%. Puede buscar el ingreso medio de su área usando este herramienta. Los prestatarios sin puntaje de crédito no serán elegibles para los programas de CalHFA.

¿Cuál es el monto máximo del préstamo para CalHFA?

El monto máximo del préstamo para un préstamo CalHFA es típicamente 47% de su relación deuda-ingreso (DTI), lo que significa que los pagos mensuales de su hipoteca no pueden exceder los 47% de sus ingresos. Además, la mayoría de los prestamistas buscan una relación préstamo-valor (LTV) de 85% o menos. ¡La gran noticia sobre los préstamos para pagar una ADU es que puede obtener hasta 75% del valor posterior a la construcción de su hogar en financiamiento!

ADU Financiamiento Los Ángeles

El financiamiento de ADU en Los Ángeles es similar al financiamiento en el resto de California. Puede obtener una ADU financiada a través de un préstamo de renovación, con garantía hipotecaria o de construcción. Como residente de California, también puede aprovechar la subvención $40,000 ADU de CalHFA. Aprender más acerca de Financiamiento ADU leyendo nuestro artículo.

¿Cuánto cuesta una ADU en Los Ángeles?

Muchos artículos en línea informan una cifra falsamente baja del costo de construir una ADU, una que no considera la preparación del sitio, el transporte de la ADU a su hogar ni las tarifas de permisos e impacto. Una vez que se tienen en cuenta los diseños, los permisos, el transporte y la construcción, vemos que los costos de ADU en LA promedian $300-$500 por pie cuadrado. Tenga en cuenta que una ADU más pequeña costará más por pie cuadrado debido a que aún necesita instalar servicios públicos, un baño y una cocina.

Otras preguntas frecuentes:

¿Necesita una ADU una cocina en California?

Sí, dado que las ADU son unidades funcionales e independientes, deben contener una cocina, un baño y una entrada independiente. La cocina debe tener al menos 50 pies cuadrados y la sala de estar y el dormitorio deben tener al menos 70 pies cuadrados. El baño debe medir al menos 30 pies cuadrados y tener lavabo, ducha o bañera e inodoro. Se requiere que una ADU junior tenga, como mínimo, una cocina eficiente, que incluye una instalación para cocinar con electrodomésticos, un mostrador para la preparación de alimentos y gabinetes de almacenamiento.

¿Agregar una ADU aumenta el impuesto a la propiedad en California?

Muchos propietarios con los que hablamos están comprensiblemente preocupados por el aumento de sus impuestos sobre la propiedad después de agregar una unidad de vivienda accesoria. Afortunadamente, los tasadores de propiedades clasifican las ADU de manera similar a las ampliaciones de viviendas. El impuesto a la propiedad aumentará en función de los pies cuadrados adicionales de la ADU, pero no provocará una retasación de la residencia principal.

¿Cuántas ADU puedo tener en California?

A partir de julio de 2022, de acuerdo con AB 68, los municipios deben aprobar una ADU adjunta o separada de hasta 1200 pies cuadrados y una ADU junior (no más de 500 pies cuadrados) que debe estar contenida por completo en la estructura principal de la vivienda unifamiliar: por lote Para propiedades multifamiliares, la cantidad de ADU permitidas depende de la cantidad de unidades que ya existen. La regla general es que se permiten 2 ADU separadas en una propiedad multifamiliar. También puede construir al menos una ADU junior con la cantidad máxima de ADU junior permitida de hasta 25% de la cantidad de unidades en la propiedad.

¿Puedo construir mi propia ADU en California?

Sí, legalmente puedes. Algunos propietarios prefieren construir como “propietarios-constructores” y actuar como su propio contratista general, contratando subcontratistas o haciendo el trabajo de construcción ellos mismos. Sin embargo, no recomendamos esta opción a menos que tenga una experiencia significativa en la construcción. Un propietario-constructor asume toda la responsabilidad por la ADU y es responsable de asegurarse de que cumpla con todos los estándares del código y los requisitos gubernamentales. Al actuar como su propio contratista general, puede incurrir en más costos en el futuro debido a la necesidad de corregir errores y volver a hacer el trabajo. Al final, es posible que no ahorre nada siguiendo esta ruta.

¿Puedo vender mi ADU en California?

El Proyecto de Ley 345 de la Asamblea es el último desarrollo de la Legislatura de California para reducir el control local sobre el desarrollo de ADU. A partir del 1 de enero de 2022, las agencias locales deben permitir la venta por separado de ADU en circunstancias limitadas. Estas circunstancias, por mencionar algunas, son

• Que la propiedad fue construida por una organización sin fines de lucro calificada y autorizada.
• Que el inmueble sea vendido y ocupado por un comprador de escasos recursos.

Es decir, si su objetivo es desarrollar una ADU como una forma de obtener efectivo vendiéndola, lo más probable es que no esté autorizado para hacerlo. Las ADU están destinadas a ser una solución de alquiler para el problema de asequibilidad de la vivienda que California enfrenta actualmente. En general, nos sentimos alentados por la trayectoria legislativa de California al hacer que sea más fácil que nunca financiar y construir una ADU. Si necesita ayuda para identificar sus opciones de ADU, no dude en Regístrese para una evaluación gratuita para explorar su potencial ADU con un asesor de HOMEPLEX!