Para muchos propietarios de viviendas, financiar una ADU (Unidad de vivienda accesoria) es una de las partes más desafiantes del proceso de construcción de una ADU. En esta guía integral de financiamiento de ADU, repasaremos sus opciones de financiamiento para ayudarlo a superar el primer obstáculo a lo largo de su viaje de ADU.
¿Qué es una ADU en Bienes Raíces?
En pocas palabras, una ADU es una unidad de vivienda accesoria, también conocida como piso de abuelita, suite para suegros, casita o casa en el patio trasero. Las unidades de vivienda accesorias están ayudando con el suministro de viviendas, así como ayudando a los propietarios a pagar su hipoteca y habilitando viviendas multigeneracionales.
¿Cuánto cuesta una unidad de vivienda accesoria?
Hay muchos factores que afectan el costo de una Unidad de vivienda accesoria (ADU), incluido el tamaño de la unidad, el tipo de construcción, la calidad de los materiales y los acabados que seleccione y la ubicación.
La construcción de una ADU Junior (o JADU), que es una ADU interna de su casa o una conversión de garaje, es la opción más económica, ya que puede utilizar las paredes y los cimientos existentes. Las ADU junior generalmente cuestan $150 a $250 por pie cuadrado para desarrollarse, o $100-$150K en total.
¿Cuánto cuesta construir una ADU independiente?
Para una ADU separada estándar, vemos un costo promedio de $250-$500 por pie cuadrado en California. Eso suma $150,000 a más de $400,000 para una ADU separada.
Tenga en cuenta que estas cifras pueden variar mucho dependiendo de las condiciones del sitio de su propiedad. Por ejemplo, puede haber costos adicionales asociados con la nivelación de su patio trasero, la instalación de un muro de contención o la actualización de su línea de alcantarillado para acomodar una unidad adicional.
¿Cuánto cuesta construir una ADU?
Hay varios tipos de costos que intervienen en la construcción de una ADU:- Costos directos: construcción, materiales, servicios públicos y mano de obra
- Costos blandos: diseños arquitectónicos, diseño 3D, controles de ingeniería, etc.
- Tarifas y permisos
- Contratar a un arquitecto e ingeniero estructural (si se construye desde cero): generalmente oscila entre 8-15% del costo total del proyecto, o $3,000-$15,000.
- Permisos de construcción: $500-$10,000 dependiendo de tu ciudad
- Preparación del sitio: variable, ya que depende de su lote. El trabajo de sitio más común incluye:
- calificación
- Zanja
- instalación de cimientos
- Conexiones de servicios públicos
- Paneles solares: ~$10,000 para una ADU separada (hasta finales de 2022 hay un crédito fiscal federal de 26%)
- Costos de construcción: $100-$500/sf
Para tener una idea del costo total, incluida la construcción de su casa en el patio trasero, consulte esto calculadora de costos.
Consulte nuestros recursos para obtener más información sobre cómo construir una ADU
¿Puedo obtener un préstamo para construir una ADU?
¡La respuesta simple es sí! Además de los préstamos convencionales, ahora existen opciones de financiación que le permiten pedir prestado de acuerdo con el valor futuro de su vivienda después de agregar la ADU. Siga leyendo para descubrir todas sus opciones de financiación de ADU.
Financiamiento ADU, Programas de Financiamiento ADU y Préstamos ADU
Cuando se trata de financiar su ADU, no existe una "talla única". solución, por lo que si se pregunta qué financiamiento funcionará mejor para su situación, nuestros asesores de ADU están disponibles para brindarle una sin evaluación de costos para ayudarle a explorar sus opciones.
Hay varias opciones de financiamiento para las ADU, que incluyen financiamiento de renovación, refinanciamiento con retiro de efectivo, préstamos con garantía hipotecaria e inversiones con garantía hipotecaria.
Financiamiento de ADU para propietarios de viviendas
| Propietario de vivienda de altos ingresos | Propietario de bajos ingresos | |
| Casa de alta plusvalía |
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| Vivienda de baja plusvalía |
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Financiamiento de Renovación
Un préstamo de renovación es un tipo de préstamo de construcción que utiliza el valor de una casa después de la renovación para calcular cuánto puede pedir prestado un propietario. Este tipo de préstamo se puede utilizar para pagar la ADU y la compra o refinanciación de una vivienda en un solo préstamo.
Ventajas:
- Puede pedir prestado más que otros préstamos (hasta 90% de su valor de construcción posterior a ADU)
- Tener una relación préstamo-valor más alta que otras opciones
Contras:
- Las tasas de interés pueden ser más altas que las de un préstamo hipotecario convencional
- Necesita un presupuesto y un plan de ADU muy claros, ya que no puede cambiar el monto del préstamo más adelante
¿Para quién es mejor?
Aquellos que buscan comprar una casa y los propietarios que la han comprado recientemente y no se verían perjudicados por un refinanciamiento a las tasas de interés actuales.
Homestyle Loan
El préstamo Fannie Mae HomeStyle Renovation es una hipoteca respaldada por el gobierno que proporciona fondos para remodelar y reparar una casa. El préstamo puede ser una hipoteca de compra o el refinanciamiento de una hipoteca actual con dinero extra para construir su ADU.
Ventajas:
- Tener una relación préstamo-valor de hasta 97% (lo que significa que puede pedir prestado hasta 97% del valor de su propiedad con la ADU)
- No hay requisitos para propietarios de viviendas por primera vez y, a veces, se pueden usar en propiedades de inversión
Contras:
- Se requiere un pago inicial mínimo de 5% (o capital)
- Es posible que se requiera un seguro hipotecario
- A veces requiere calificaciones crediticias más altas
¿Para quién es mejor?
Un préstamo HomeStyle puede ofrecer una forma conveniente y económica para que los propietarios de viviendas, los compradores de viviendas y los inversionistas de bienes raíces financien una ADU a través de una primera hipoteca o un refinanciamiento. Con este tipo de préstamo, el prestatario no tiene que sacar una segunda hipoteca o préstamo que casi siempre son más caros.
Préstamo 203k para ADU
Al igual que el préstamo HomeStyle, el préstamo 203(k) de la FHA simplifica el proceso de renovación de la vivienda al permitirle pedir dinero prestado para la compra de su vivienda y los costos de renovación de la misma utilizando un solo préstamo.
Ventajas:
- Un pago mensual para los costos combinados de hipoteca y renovación
- Requisitos de puntaje de crédito relajados (tan bajo como 600)
Contras:
- Se requiere seguro hipotecario
- Las reparaciones deben completarse dentro de los seis meses.
- No se puede usar para artículos de lujo que no estén adheridos a la casa (piscinas, patios, chimeneas al aire libre, etc.)
¿Para quién es mejor?
Un préstamo 203(k) puede ser una excelente opción para aquellos con puntajes de crédito más bajos y que desean comprar una casa (especialmente una superior para reparar) y realizar actualizaciones, reparaciones o agregar una ADU.
Inversión con garantía hipotecaria
Una inversión con garantía hipotecaria (HEI, por sus siglas en inglés) es una forma de aprovechar el valor acumulado de su vivienda sin endeudarse. La forma en que funciona es que usted obtiene un porcentaje de la plusvalía de su vivienda. hasta 25%? a cambio de una parte de la apreciación futura del valor de su casa.
Ventajas:
- No es necesario sacar deuda
- Sin pagos mensuales
- La aprobación no depende de los ingresos, la deuda a los ingresos (DTI) o el puntaje de crédito
- El rápido proceso de aprobación hace que los fondos estén disponibles antes
Contras:
- Los planes de remodelación (incluida la construcción de ADU) deben ser aprobados por el inversionista
- Deberá pagar al inversionista dentro de un período determinado (generalmente de 10 a 30 años) a través de un refinanciamiento, compra total o venta de su casa.
¿Para quién es mejor?
Propietarios de viviendas que no tienen mucho capital en su vivienda ni flujo de caja.
Préstamo con garantía hipotecaria sobre propiedades de inversión
Los préstamos con garantía hipotecaria son un tipo de segundo préstamo/hipoteca. Le permiten pedir prestada una cantidad fija basada en la equidad que tiene en su casa.
Ventajas:
- Son fáciles de calificar para
- Ofrecen tasas de interés más bajas.
- Ofrecen condiciones de préstamo flexibles.
Contras:
- Arriesgarse a perder su casa si no puede hacer sus pagos
- Ciertas restricciones de vivienda (como que su prestamista le prohíba alquilar su casa mientras se paga el préstamo)
¿Para quién?
Ideal para propietarios que tienen un alto valor líquido de la vivienda. Los préstamos con garantía hipotecaria también son útiles para las personas que desean pagar otros tipos de deuda (como la deuda personal) a tasas de interés más bajas, ya que el préstamo no se limita a mejoras en el hogar.
¿Busca comprar una casa y construir una ADU?
¿Qué es una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)?
Una HELOC (Línea de crédito con garantía hipotecaria) es un tipo de préstamo con garantía hipotecaria que le permite retirar fondos a medida que los necesita durante un período fijo (generalmente de 10 a 15 años) que paga durante un período de pago.
Ventajas:
- Usted paga intereses solo por el dinero prestado, no por el capital total disponible en su línea de crédito.
- Es posible que se ofrezcan pagos solo de intereses durante el período de retiro (el momento en que puede retirar los fondos y usarlos).
Contras:
- Las tasas de interés de un segundo préstamo son más altas de lo que serían en un préstamo primario.
- Los HELOC a menudo usan tasas de interés variables, lo que significa que pueden aumentar con el tiempo
¿Para quién son mejores?
Los HELOC generalmente son mejores para las personas que tienen mucho capital en su hogar y necesitan fondos para proyectos continuos de mejoras para el hogar o que necesitan más tiempo para pagar la deuda existente.
Préstamo con garantía hipotecaria frente a línea de crédito
Aunque un préstamo con garantía hipotecaria y una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) suenan igual, en realidad son productos de préstamo diferentes.
Préstamos con garantía hipotecaria frente a HELOC
- Los HELOC tienden a tener tasas de interés variables, mientras que los préstamos con garantía hipotecaria tienen tasas fijas.
- Los HELOC suelen tener tasas de interés más bajas inicialmente que los préstamos con garantía hipotecaria (aunque las tasas pueden aumentar drásticamente)
Línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda frente a línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC)
| Valor acumulado de la vivienda | Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) |
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¿Qué es el refinanciamiento de retiro de efectivo?
Un refinanciamiento con retiro de efectivo reemplaza su préstamo hipotecario actual con una hipoteca más grande, lo que le permite aprovechar el capital que ha acumulado en su casa y acceder a la diferencia entre las dos hipotecas (la actual y la nueva) como efectivo. . Este efectivo puede destinarse a cualquier propósito, incluida la remodelación, el pago de deudas y, por supuesto, la construcción de su ADU.
Ventajas:
- Obtenga una suma global de efectivo a una tasa de interés relativamente baja.
- Una larga duración de amortización (hasta 30 años).
- Simplifica la devolución al unificar la financiación hipotecaria y ADU en un solo préstamo.
Contras:
- Los costos de cierre son más altos en comparación con otros préstamos de financiamiento ADU.
- Su poder de endeudamiento es limitado ya que solo puede pedir prestado hasta 80% del valor actual de su propiedad.
- La relación deuda-ingreso debe ser baja para calificar.
¿Para quién es mejor?
Un refinanciamiento con retiro de efectivo puede ser una buena opción para los propietarios de viviendas que tienen una gran cantidad de capital en su vivienda y si las tasas de interés actuales del préstamo no son significativamente más altas que la tasa de interés actual de su hipoteca.
Requisitos de refinanciamiento con retiro de efectivo
Para calificar para un refinanciamiento, un propietario necesitará suficiente capital en su casa para cubrir el monto que está retirando más un pequeño margen de capital extra. Si está considerando esta opción, es importante saber aproximadamente cuánto dinero necesitará pedir prestado. Para una ADU, le recomendamos que consulte directamente con los contratistas para obtener estimaciones para que pueda presupuestar la cantidad correcta para el proyecto.
Préstamo de construcción ADU
Un préstamo de construcción es otra opción de financiamiento de ADU. Estos son préstamos a corto plazo que utilizan el valor futuro después de la construcción de una vivienda para calificar para el préstamo.
Ventajas:
- Puede pedir prestado hasta 80-95% del valor posterior a la construcción de ADU de su hogar
- Puede convertir el préstamo en una hipoteca permanente después de la construcción.
Contras:
- Las tasas de interés suelen ser más altas que otras opciones de hipotecas.
- Por lo general, requiere que complete la construcción de ADU dentro de un período determinado.
- Puede ser arriesgado si aún no tiene un plan sólido sobre cómo refinanciarlo o pagarlo.
¿Para quién?
Un préstamo para la construcción puede ser una gran opción para propietarios recientes o para aquellos que no tienen mucho capital en su casa y tienen un proyecto específico planeado.
Tasas de préstamos ADU
Al buscar un préstamo para una ADU, los prestamistas analizan los aspectos típicos de una solicitud de préstamo, como su puntaje de crédito, la cantidad de capital en su casa, los activos y los ingresos. También tendrán en cuenta aspectos relevantes del proyecto como el valor esperado de las mejoras a la vivienda y los ingresos que pueda generar.
¿Qué pasa con el financiamiento de ADU en California?
Dado que California representa una falta considerable de viviendas asequibles en la nación (solo Los Ángeles carece de 8.4%, casi 400,000 viviendas en toda la región), el estado ha estado motivado para hacer que las ADU sean más factibles de construir tanto desde un punto de vista legislativo como financiero. vista. Las enmiendas a las leyes de ADU en 2020 hicieron que los requisitos para las ADU (como el estacionamiento y los contratiempos de la propiedad) fueran mucho más indulgentes, y este año, la Agencia de Financiamiento de la Vivienda de California (CalHFA) comenzó a ofrecer una subvención de $40,000 ADU para ayudar a compensar los costos de construir una ADU para residentes de California.
Fuentes:- https://ternercenter.berkeley.edu/blog/cci-adu-survey/
- https://www.npr.org/2022/07/14/1109345201/theres-a-massive-housing-shortage-across-the-u-s-heres-how-bad-it-is-where-you-l
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