La reciente aprobación de SB-9, que se convirtió en ley en California en 2021, ha abierto nuevas posibilidades para los propietarios que buscan aumentar la oferta de viviendas en el estado. Esta legislación permite la creación de hasta dos unidades residenciales en parcelas zonificadas unifamiliares, lo que permite efectivamente la división de lotes y el desarrollo de unidades de vivienda accesorias (ADU) en propiedades que anteriormente estaban limitadas a viviendas unifamiliares.
¿Qué permite SB-9?
SB 9 permite dos cosas principales:
- Particiones de lotes: Permite la creación de hasta dos unidades residenciales en un lote que actualmente tiene solo una, sujeto a ciertas condiciones y requisitos.
- Dúplex: Permite convertir una vivienda unifamiliar existente en dúplex, sujeto a ciertas condiciones y requisitos.
Ambas disposiciones tienen como objetivo aumentar la oferta de viviendas asequibles en California aumentando la cantidad de unidades de vivienda en lotes existentes.
¿Qué es una división de lote SB-9?
Según la SB-9, los propietarios pueden dividir un lote residencial que cumpla con los requisitos necesarios en dos lotes separados y construir otra unidad de vivienda en el nuevo lote. El lote recién creado se puede retener o vender por separado de la casa original, lo que brinda a los propietarios más opciones para crear riqueza con su propiedad. Las divisiones de lotes pueden ayudar a los propietarios que tienen problemas para mantenerse al día con los pagos de su hipoteca, en particular, a retener su casa vendiendo parte de su lote.
¿Qué es un dúplex SB-9?
Bajo SB-9 también puede construir una segunda unidad en su lote unifamiliar. La unidad secundaria se puede adjuntar o separar de su casa principal.
Su ciudad o condado puede haber establecido estándares de desarrollo que restringen la altura de la unidad secundaria. SB-9 especifica que la nueva unidad debe estar retranqueada desde la parte trasera y los lados de la línea de su propiedad por lo menos 4 pies, a menos que su jurisdicción local permita un retranqueo menor.
Tenga en cuenta que tanto las divisiones de lotes como los dúplex SB-9 requieren la aprobación ministerial de su ciudad o condado, que explicaremos con mayor detalle a continuación.
¿Cuál es la diferencia entre un dúplex SB-9 y una ADU?
Si bien las ADU y los dúplex SB-9 tienen muchas similitudes y requisitos superpuestos, existen algunas distinciones importantes.
Unidades de Vivienda Accesorias (ADU) | SB 9 Dúplex/Lote Dividido | |
Permitido en propiedades multifamiliares | Sí | No |
Permitido en distritos históricos | Sí | No |
Puede compartir los servicios públicos con la residencia principal | Sí | No |
Ocupación del propietario requerida | Solo para ADU Junior | Sí |
Otras diferencias notables:
- Las tarifas suelen ser más altas para las unidades SB 9 que para las ADU (dependiendo de la jurisdicción)
- Dado que la legislación de ADU existe desde hace más tiempo, el proceso de obtención de permisos para ADU es generalmente más rápido
- Con SB-9 puedes construir una segunda unidad más grande. Las ADU tienen un tamaño máximo de 1200 pies cuadrados (o menos según su área)
- Es probable que le resulte más fácil financiar un dúplex que una ADU, ya que puede utilizar una mayor parte de los ingresos para calificar para un préstamo.
En general, las ADU generalmente tienen requisitos más flexibles que los dúplex SB-9. Sin embargo, los dúplex SB-9 tienen sus propias ventajas, como aumentar potencialmente el valor de su propiedad más de lo que lo haría una ADU y ser más fáciles de financiar.
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¿Cuáles son los requisitos para SB-9?
Los desarrollos SB-9 están restringidos a zonas residenciales unifamiliares. Hay restricciones de elegibilidad para los siguientes factores:
- Condiciones ambientales (p. ej., humedales, zonas de riesgo de incendio, riesgo de inundación, gravedad del peligro, etc.)
- Medidas antidesplazamiento para inquilinos y hogares de bajos ingresos (por ejemplo, evita el desplazamiento de inquilinos al excluir propiedades donde un inquilino ha residido en los últimos tres años)
- Protección de distritos históricos y propiedades históricas
Además, las particiones de lotes deben cumplir las siguientes condiciones:
- Cada uno de los lotes resultantes de una división de lotes debe tener un tamaño aproximadamente igual con una proporción mínima de tamaño de 60/40
- Cada lote resultante debe tener al menos 1,200 pies cuadrados después de la división del lote
- El lote no puede haber sido creado por una división de lotes anterior utilizando SB 9
- La parcela adyacente a su lote no ha sido dividida usando SB 9 por el mismo dueño
- El propietario debe firmar una declaración jurada que indique que tiene la intención de ocupar una de las unidades como su residencia principal durante un mínimo de tres años *
- Los lotes deben brindar acceso o estar junto al derecho de paso público
* La ocupación del propietario también puede ser necesaria para proyectos de dúplex/segunda unidad según las ordenanzas locales de su área.
Los propietarios de viviendas familiarizados con las ADU (unidades de vivienda accesorias) pueden preguntarse si pueden combinar la ley ADU y SB-9 para permitir una división de lotes, un dúplex y dos ADU en cada parcela legal para un total de ocho unidades. Si bien SB-9 es compatible con la ley ADU, explícitamente permite la creación de hasta cuatro unidades de vivienda en el área de lote que normalmente se usa para una vivienda unifamiliar. Una casa principal, una unidad dúplex/secundaria y una ADU cuentan para el límite de cuatro unidades.
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¿La SB-9 requiere que la ocupe el propietario?
Sí, SB-9 tiene requisitos de ocupación del propietario para aquellos que buscan dividir su lote. El dueño de casa debe firmar una declaración jurada declarando que tiene la intención de ocupar una de las unidades como su residencia principal por un mínimo de tres años. El proyecto de ley está diseñado para beneficiar a los propietarios de viviendas, no a los inversionistas, por lo que prohíbe el desarrollo de pequeñas subdivisiones y divisiones de lotes en parcelas adyacentes por parte de la misma persona.
¿Qué significa SB-9 para California?
SB-9 tiene el potencial de aumentar significativamente la oferta de viviendas en California, que ha enfrentado una grave escasez de viviendas durante muchos años. Al permitir la creación de nuevas unidades de vivienda en parcelas zonificadas unifamiliares, esta legislación facilita que los propietarios creen más unidades de vivienda. Esto crea nuevas oportunidades para proyectos de desarrollo de vivienda, particularmente en conglomerados urbanos y áreas con alta demanda de vivienda.
¿Quién se beneficia de SB-9?
SB-9 beneficia a los propietarios de viviendas al permitirles generar riqueza a través de su propiedad y crear viviendas en sus comunidades. SB-9 también beneficia a los inquilinos que buscan opciones de vivienda más asequibles, especialmente en ciudades como San Francisco y San Diego, donde el costo de vida es alto. El proyecto de ley permite la creación de varios tipos de unidades de vivienda, como ADU, viviendas unifamiliares y edificios de unidades múltiples, que pueden acomodar a personas de diferentes niveles de ingresos y tamaños de familias.
Además, las asociaciones y organizaciones de vivienda sin fines de lucro, como la Asociación de Vivienda sin fines de lucro y la Coalición de Estabilización del Mercado y Oportunidades de Vivienda, que trabajan para brindar opciones de vivienda asequibles para hogares de ingresos bajos y medianos se benefician de SB-9, ya que aumenta la oferta de vivienda y proporciona más oportunidades para la producción de vivienda.
¿Cómo solicito SB-9?
El proceso para solicitar un lote dividido o dúplex SB-9 varía según la ciudad o el condado en el que se encuentra su propiedad. Dependiendo de su jurisdicción, es posible que el proceso aún no se haya simplificado, por lo que los propietarios deben comunicarse con su departamento de planificación local para obtener información sobre cómo presentar una solicitud. SB-9 requiere la aprobación ministerial de los proyectos SB-9 (lo que significa que no requiere una audiencia pública o un juicio personal de un funcionario público) que involucren no más de dos unidades primarias o una división de lotes si el proyecto cumple con la zonificación, la subdivisión y el diseño. estándares
SB9 ha sido controvertido en algunas comunidades, y los opositores argumentan que conducirá a un aumento del tráfico y la densidad en las áreas residenciales. Sin embargo, los partidarios de la ley argumentan que ayudará a abordar la crisis de vivienda de California y proporcionará viviendas muy necesarias para familias de bajos ingresos, personas mayores y otros.
Si su departamento de planificación local es reacio a aprobar su proyecto, recuerde que SB-9 se aplica en todo el estado y requiere que las agencias locales cumplan y brinden un camino a seguir para los proyectos SB-9 si cumplen con los criterios y estándares de desarrollo necesarios.
¿Cuál es el tamaño mínimo de la casa para SB-9?
SB-9 no especifica un tamaño mínimo de casa para nuevas unidades residenciales, pero requiere que cada lote que resulte de una división de lotes tenga al menos 1,200 pies cuadrados, lo que significa que el tamaño mínimo del lote inicial debe ser de 2,400 pies cuadrados. El tamaño y el diseño de las nuevas unidades dependerán de una variedad de factores, incluido el tamaño del lote y los estándares de diseño objetivo en el código de zonificación local. De acuerdo con SB-9, una jurisdicción local debe permitir unidades primarias de al menos 800 pies cuadrados, pero no hay un mínimo.
En resumen
SB-9 es una ley estatal que entró en vigencia el 1 de enero de 2022. La ley permite que los propietarios elegibles soliciten una división de lotes y construyan hasta dos unidades residenciales adicionales en su propiedad.
Para aprovechar SB-9, los propietarios elegibles deben consultar con un profesional calificado, como un consultor de la UAD, para determinar si su propiedad es elegible para división de lotes y construcción de unidades adicionales bajo la ley y puede financiar el proyecto. Es posible que también deban consultar con el departamento de planificación local de su ciudad o condado para determinar si su propiedad cumple con los requisitos locales de zonificación y construcción.
Una vez que los propietarios elegibles han determinado que pueden aprovechar la SB-9, pueden comenzar el proceso de solicitud de permisos de construcción y división de lotes. Los pasos y requisitos específicos variarán según la ubicación de la propiedad y las regulaciones locales, por lo que es importante trabajar con profesionales calificados y consultar con las autoridades locales para garantizar el cumplimiento de todos los requisitos.
En conclusión, SB-9 California tiene el potencial de aumentar considerablemente la oferta de viviendas en el estado, particularmente en áreas con alta demanda de viviendas. Al permitir la división de lotes y el desarrollo de ADU y unidades residenciales adicionales en parcelas zonificadas unifamiliares, la legislación brinda nuevas opciones para los propietarios que buscan abordar la grave escasez de viviendas en California.
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